怎么算出来的？

把政策翻成你看得懂的 4 步计算逻辑

先判断适用规则，再算持有期税务影响、卖出时 CGT，最后得到总净收益差额。

先判断你适用哪套规则

已被

grandfathering 保护

受新政影响

（二手房）

新房 / BTR

例外

2026-05-12 19:302027-07-01

5/12 19:30 前签合同 → 旧规则长期适用

之后买二手投资房 → 2027-07 起不能再亏损抵工资

新建房 / BTR → 负扣税照旧

年度净租务 = 年租金收入 − 年持有成本

若结果 < 0，则形成持有亏损

旧规则税务回收 = 持有亏损 × 边际税率

新规则（二手房）= 不能抵工资，只能结转到未来租金或房产 CGT

资本利得 = 卖出价 − 成本基础

旧规则：
应税资本利得 = 资本利得 × 50%

新规则：
2027-07-01 前增值继续按 50% 折扣；
之后增值按"指数化成本 + 30% 最低税率"处理

3·5

Cost Base = 购入价 + 印花税（按州 + 外国买家附加）+ 其他购入成本（律师 / inspection / LMI）

持有期可抵扣 = 贷款利息 + 其他持有成本 + 折旧 + 土地税

土地税：按州免税额 + 单一边际税率近似估算（NSW 1.6% / VIC 0.55% / QLD 1% 等，NT 无 land tax），误差 < 10%

贷款利息：填了贷款金额 + 利率后，从年持有成本里拆出来单独展示（不重复计入）

总净交税 = CGT − 持有期负扣税退税（旧规可正可负 / 新规 affected 退税 = 0）

总净收益=

持有期净现金流+

税务回收+

卖出净收益−

CGT

旧规 vs 新规一眼对比差异

30 秒看懂关键影响

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